На какие цифры смотреть
❗️Знаете, сколько зарабатывают девелоперы?
Все говорят «маржинальность 15-25%», но никто не понимает, что это значит, т.к. «маржинальность» значит у всех разное и этот показатель вообще не главный в девелопменте
Ещё год назад говорили про "маржу" 20–30%, сейчас, при ставке под 20%, застройщики жалуются на 5–10%. Причем здесь ставка?😄 она вообще на маржинальность не влияет. Такое ощущение, что все говорят о разном, но все называют маржинальностью.
Мне как дипломированному экономисту🙈 это всегда режет слух.
Что называют маржинальностью?
Когда девелопер говорит «у меня маржа 20%», скорее всего он имеет в виду маржу продаж: цена объекта минус прямые расходы — стройка, проектирование, земля, коммуникации. В России это 15–25%.(гросс маржинальность делить на выручку)
Дальше из этой маржи вычитаются маркетинг, отдел продаж, административные расходы, управление проектом, налоги. Чистая маржа (Ebitda делить на выручку) — обычно меньше 10%.
Казалось бы, скромный бизнес. Продал за 100, заработал 10 (минус налоги получится 8), да еще и за 3 года (т.е. около 2% годовых), и не через месяц (если сравнивать с товарным бизнесом, собственно там слово маржинальность и используется). Зачем в него вообще идти?🤷🏻♂️
Потому что маржинальность ни на что не влияет, этот бизнес оценивается как инвест проект или сумма разных инвест проектов
Девелоперу важна не маржа. Ему важен доход на вложенный капитал.
Продали за 100, построили за 80. Своих денег в проекте — от 1 до 10, остальное банк и деньги дольщиков. Цикл — три года.
Вложил 1 - заработал 8. Это 800% за проект.
Вложил 10 - заработал 8. Это 80% за проект, около 20% годовых.
Одна и та же «маржа 20%». Разница в доходности — в десять раз. И зависит она не от того, как построили, а от того, сколько своих денег положили.
В России плечо доходит до 90% стоимости проекта. Доходность растёт за счёт спреда: проект даёт больше, чем стоит кредит. Пока даёт - всё прекрасно. Когда продажи встают, тот же рычаг работает в обратную сторону - и вот вам «-5% маржи» (чтобы это не значило😂) и разговоры о банкротствах.
На Шри-Ланке рычага нет: банки, по слухам, дают до 50%, но не точно😜. Зато есть другой кредитор - покупатель. Строят на рассрочку: 30% при подписании, дальше по стадиям.
А теперь то, чего девелоперы не говорят: сколько вложили😉
По плану рассрочка закрывает стройку почти целиком, нужно чуть больше $1M — доходность за тысячу процентов за цикл. Красиво, но бесполезно: держится на графике продаж, которые ещё не начались.
Оптимистично закладываю $1,5M при более медленных продажах → прибыль ≈ $5,9M → ≈ 400% за цикл, ≈ 50% годовых на четыре года.
Если продажи вдвое медленнее плана, что вполне реально — разрыв $5,5M, нужно ещё $4M чужих:
— заём под 12%: проценты ≈ $0,45M, на $1,5M — те же ≈ 400% за цикл, ≈ 47% годовых. Кредит дешевле проекта — рычаг работает.
— инвестор $4M за 50%: моя доля ≈ $3,3M — ≈ 220% за цикл, ≈ 31% годовых.
К чему я
Когда вам говорят «доход девелопера 20%» — чаще все это маржа продаж. Это про то, как построено. Про то, сколько заработал девелопер, это не говорит ничего.
Доход девелопера - это доходность на его собственные деньги. Она зависит от динамики продаж, от ставки, от того, кто кредитор -банк, инвестор или покупатель. У меня в разных сценариях от 20% до 400% за цикл, и от "маржи" не зависит.
Считать и делить надо совсем другие числа. И их никто не называет — потому что для этого пришлось бы сказать, сколько вложил своих.
Что скажете вы: в какой сценарий верите?
← Все посты
Все говорят «маржинальность 15-25%», но никто не понимает, что это значит, т.к. «маржинальность» значит у всех разное и этот показатель вообще не главный в девелопменте
Ещё год назад говорили про "маржу" 20–30%, сейчас, при ставке под 20%, застройщики жалуются на 5–10%. Причем здесь ставка?😄 она вообще на маржинальность не влияет. Такое ощущение, что все говорят о разном, но все называют маржинальностью.
Мне как дипломированному экономисту🙈 это всегда режет слух.
Что называют маржинальностью?
Валовая маржинальность
Операционная маржинальность
EBITDA-маржинальность
Чистая маржинальность
Маржинальная прибыль / маржинальность по вкладу
Когда девелопер говорит «у меня маржа 20%», скорее всего он имеет в виду маржу продаж: цена объекта минус прямые расходы — стройка, проектирование, земля, коммуникации. В России это 15–25%.(гросс маржинальность делить на выручку)
Дальше из этой маржи вычитаются маркетинг, отдел продаж, административные расходы, управление проектом, налоги. Чистая маржа (Ebitda делить на выручку) — обычно меньше 10%.
Казалось бы, скромный бизнес. Продал за 100, заработал 10 (минус налоги получится 8), да еще и за 3 года (т.е. около 2% годовых), и не через месяц (если сравнивать с товарным бизнесом, собственно там слово маржинальность и используется). Зачем в него вообще идти?🤷🏻♂️
Потому что маржинальность ни на что не влияет, этот бизнес оценивается как инвест проект или сумма разных инвест проектов
Девелоперу важна не маржа. Ему важен доход на вложенный капитал.
Продали за 100, построили за 80. Своих денег в проекте — от 1 до 10, остальное банк и деньги дольщиков. Цикл — три года.
Вложил 1 - заработал 8. Это 800% за проект.
Вложил 10 - заработал 8. Это 80% за проект, около 20% годовых.
Одна и та же «маржа 20%». Разница в доходности — в десять раз. И зависит она не от того, как построили, а от того, сколько своих денег положили.
В России плечо доходит до 90% стоимости проекта. Доходность растёт за счёт спреда: проект даёт больше, чем стоит кредит. Пока даёт - всё прекрасно. Когда продажи встают, тот же рычаг работает в обратную сторону - и вот вам «-5% маржи» (чтобы это не значило😂) и разговоры о банкротствах.
На Шри-Ланке рычага нет: банки, по слухам, дают до 50%, но не точно😜. Зато есть другой кредитор - покупатель. Строят на рассрочку: 30% при подписании, дальше по стадиям.
Мои предварительные прикидки, Mirissa Y, 238 юнитов:
— маржа продаж — около 49%;
— чистая маржа — около 24%;
— прибыль — около $6,7M при выручке $28,5M.
А теперь то, чего девелоперы не говорят: сколько вложили😉
По плану рассрочка закрывает стройку почти целиком, нужно чуть больше $1M — доходность за тысячу процентов за цикл. Красиво, но бесполезно: держится на графике продаж, которые ещё не начались.
Оптимистично закладываю $1,5M при более медленных продажах → прибыль ≈ $5,9M → ≈ 400% за цикл, ≈ 50% годовых на четыре года.
Если продажи вдвое медленнее плана, что вполне реально — разрыв $5,5M, нужно ещё $4M чужих:
— заём под 12%: проценты ≈ $0,45M, на $1,5M — те же ≈ 400% за цикл, ≈ 47% годовых. Кредит дешевле проекта — рычаг работает.
— инвестор $4M за 50%: моя доля ≈ $3,3M — ≈ 220% за цикл, ≈ 31% годовых.
К чему я
Когда вам говорят «доход девелопера 20%» — чаще все это маржа продаж. Это про то, как построено. Про то, сколько заработал девелопер, это не говорит ничего.
Доход девелопера - это доходность на его собственные деньги. Она зависит от динамики продаж, от ставки, от того, кто кредитор -банк, инвестор или покупатель. У меня в разных сценариях от 20% до 400% за цикл, и от "маржи" не зависит.
Считать и делить надо совсем другие числа. И их никто не называет — потому что для этого пришлось бы сказать, сколько вложил своих.
Что скажете вы: в какой сценарий верите?